Курс доллара
Средний
НБУ
Приват
Проминвест
Аваль
Ощадбанк
Конвертер

Киевский доходный дом.

В начале XIX в. в Киеве проживало всего лишь 25 тысяч человек, а основная застройка состояла из деревянных домов. Так, еще в 1856 г. в городе насчитывалось 4873 дома, из которых лишь 361, или 7% - каменные. В начале 70-х гг. возник первый всплеск развития города, и за три года (1871-1873) было возведено 117 каменных домов и 295 деревянных. Строилось преимущественно для собственных нужд. И в конце 70-х гг., когда возводились и трехэтажные (Б.Житомирская, 34), даже пятиэтажные (Костельная, 4) жилые дома, все еще преобладало строительство одно- и двухэтажных, на полуэтаже домов. Примером может служить хорошо известный киевлянам «дом Булгакова» на Андреевском спуске, 13. Построенный в 1888 г. по проекту гражданского инженера Н.Горденина на заказ жены купца В.Литошенко с достаточно типовой планировкой, с боковым расположением парадных лестниц и застекленной галереей, дом имел по квартире на этаже и маленький магазинчик с квартирой при нем на полуэтаже . Лучшая квартира из семи комнат на втором этаже и магазинчик сдавались в наем, а хозяева жили в пятикомнатной квартире на первом этаже. Такая схема была распространена в тогдашнем Киеве - городе провинциальном, с устоявшимися консервативными традициями. Погоня за огромными прибылями в области жилья пока была не ко времени - из-за отсутствия большого спроса и опыта.
Интенсивное развитие Киева началось в 90-х гг., когда проблема жилья возникла со всей очевидной остротой. Это было обусловлено экономическими и социальными факторами: город стал своеобразной «сахарной» столицей края, центром сосредоточения огромного бюрократического аппарата управления тремя губерниями - Киевской, Волынской, Подольской, расквартирования нескольких полков, размещения учебных заведений и т.д.. Преобладал контингент лиц, занятых в этих сферах, лиц, не имеющих достаточных средств на приобретение недвижимости, и поэтому удовлетворение массовой потребности в квартирах пошло оптимальным, общеевропейским путем - строительством больших многоэтажных жилых домов со сдачей квартир в аренду. Укоренилось понятие «доходный дом».

Улица Афанасиевская на рубеже XIX и XX вв. в Киеве на месте недавно засыпанного Афанасиевского яра.
Фото с сайта www.interesniy-kiev.livejournal.com
Вот сравнительные данные: если в 1874 г. население Киева составляло 127 тысяч человек, то по переписи 1897 г. числилось уже 260 тысяч, то есть вдвое больше. Приведем строки из путеводителя С.Богуславского, 1913 года издания, иллюстрирующие киевскую «строительную лихорадку»: «Эти многоэтажные дома выросли за каких-то пять-шесть лет в период строительной лихорадки, охватившей Киев в 1895 г. Земля в центре города покупалась с боя, старые дома, еще вполне пригодные для жилья, сносились до основания, а вместо них возникали гигантские строения новейшей формации. Количество кирпичных заводов возросло, цены на кирпич подскочили почти вдвое, банки выдавали ссуды направо и налево, город стал внешне неузнаваемым. Достаточно сказать, что количество вновь построенных каменных домов за период с 1898 по 1901 гг. достигло впечатляющей цифры - около 1000».
Возник спрос на свободные территории, девственные, расположенные в центре или близко к нему. В том же путеводителе читаем: «В указанный период усиленного домостроения в Киеве образовалось несколько новых замечательных улиц: это улицы, проложенные на огромной усадьбе бывшей Меринга (Николаевская, Ольгинская, Меринговская и Новая) и Святославская улица, которая возникла в Афанасиевском овраге (неподалеку от городского театра)». В это время больше всего прибыльных домов появилось на улицах Бассейной, Безаковской (Коминтерна), Бульварно-Кудрявской (Воровского), Б.Васильковской, Б.Владимирской, Б.Житомирской, Дмитриевской, Жилянской, Константиновской, Львовской, Лютеранской, М.Васильковской, М.Владимирской (О.Гончара), М.Житомирской, Мариинско-Благовещенской(Саксаганского), Межигорской, Михайловской улице и переулку, Нестеровской (Франко), Александровской (Сагайдачного), Прорезной, Пушкинской, Рейтарской, Святославской, Софиевской, Стрелецкой, Фундуклеевской (Б.Хмельницкого), Крещатике, Ярославовом Валу, Ярославской. Эти дома легко узнать по фасадам, весьма пышно разукрашенным кирпичным декором с лепниной, пилястрами и карнизами в духе стиля неоренессанс и непременной симметрией. Тогда доходных домов - фасадных и флигельных - появилось около 800: на одной только Мариинско-Благовещенской почти пятьдесят. И в начале XX в. наступает общий экономический кризис, «свободных средств не оказалось, банки сжались, наступил так называемый домовладельческий кризис». А дальше - русско-японская война, революция 1906-1907 гг., и строительство в Киеве почти прекратилось.

Улица Безаковская (ныне С.Петлюры), угол с улицей Мариинско-Благовещенской (ныне Саксаганского) в Киеве в 1904 году.
Фото с сайта www.oldkyiv.org.ua
Но наступает вторая «строительная лихорадка», о которой тот же С.Богуславский пишет: «В последние годы затишье, наступившее в городском домостроении, сменилось вновь оживлением, и за 1907-1912 гг. Киев обогатился целым рядом (около 800) новых огромных домов красивой архитектуры». В период второй строительной волны, которая продолжалась до начала Первой мировой войны, максимум новых прибыльных домов появилось вновь на улицах Б.Васильковской, Б.Житомирской, Кузнечной (Горького), Львовской, М.Васильковской, М.Владимирской, Мариинско-Благовещенской, Пушкинской, Тарасовской, Фундуклеевской, новопроложенном Чеховском переулке, Ярославовом Валу. Эти дома тоже легко узнать по характерным признакам стиля модерн и неоампир.
Согласно статистическим данным, население города к 1907 г. выросло почти на сто тысяч, а в 1914 г. составляло уже 626,3 тыс. человек, или, по сравнению с 1897 г., возросло в 2,5 раза. Все это и обусловило «лихорадку», в ходе которой добавилось еще около 30 доходных домов.
Практически заказчиком доходного дома, как и любого другого частного сооружения, могло быть и становилось каждое желающее состоятельное лицо из любых слоев общества. Иметь доходный дом было не только выгодно, но и надежно, престижно: среди собственников были (по социальному положению) крестьяне, мещане, купцы, офицеры и генералы, врачи, профессура, дворянство и титулованные особы , даже Софийский митрополитанский дом и сам городской голова. Ведь это был надежный способ обеспечить стабильную прибыль с недвижимой собственности, быть спокойным за будущее детей, и довольно часто недвижимость записывалась на жену.
Происходила концентрация капитала и среди домовладельцев. Так, коммерции советнику М.Б.Попову в 1918 году еще принадлежало десять разных по размерам и назначению зданий. Известным домовладельцем был строительный подрядчик Л.Б.Гинзбург: ему принадлежали огромные дома по Институтской, 14, 16, 18 (киевский «небоскреб»), Николаевской, 9, Бибиковскому бульвару, 5. Инженеру путей сообщения, гласному думы В.Демченко принадлежали дома по Лютеранской, 11 и новейшие - по Николаевской, 17/1, Ольгинской, 3, Б. Житомирской, 25 и т.д.. В 1910-х гг. начали возникать общества квартирособственников. Это улучшало и облегчало централизованный учет и надзор за техническим состоянием зданий, которые имели уже более сложное инженерное оборудование: котельные центрального отопления и горячего водоснабжения, лифты, установки мусоросжигания и т.д..
В составе городской управы действовал строительный отдел с дипломированными специалистами: архитектором, инженером, землемером (со временем их было уже по несколько), которые составляли и рассматривали проекты, сметы, проверяли отчеты о строительстве, выполнение нормативов. Управа же давала разрешение на строительство и даже на пробитие новых дверей вместо окон на фасаде.
Финансирование строительства доходных домов шло, как правило, через кредитование. Предоставляя длительный кредит под залог еще только земельного участка, или уже и имеющегося дома, кредитные общества, образовавшиеся фактически ради этого, очень удачно способствовали существованию и сооружению доходных домов. Дело было поставлено так, что выгоду имели и застройщики, владельцы, и город. Достаточно напомнить, что известный киевский гражданский инженер и практикующий архитектор Г.П.Шлейфер возглавлял одно из таких кредитных обществ. В свою очередь кредитные общества тоже становились владельцами доходных домов. Так строился Киев.
Сооружение доходных домов, как и остальных сооружений осуществлялось исключительно по одобренному проекту, подписанному архитектором или другим техническим специалистом, который имел право на проектирование каменных домов. Согласно тогдашним законам, такое право предоставлялось лицам, окончившим полный курс в институтах путей сообщения, гражданских инженеров, технологических (Петербург, Харьков), политехнических (Петербург, Киев, Рига, Варшава), а также Высшее художественное училище при Императорской академии художеств. В это училище на два старших курса могли также поступать лица, окончившие курс в Институте гражданских инженеров. Право быть зачисленным в академию художеств предоставлялось также лицам, окончившим полный курс архитектурного отдела в средних художественных училищах (Киев, Харьков, Одесса, Казань), которые были в ведении академии художеств. Кроме того, право поступления предоставлялось строительным практикам, которые занимали должность помощника архитектора. Право ведения строительных работ могли получить также лица, сдавшие особенный экзамен при Институте гражданских инженеров; преимущественно это были иностранцы и все, кто получал образование за рубежом. Порой именно их называли техниками, т.е. знающими технику.
Если в 70-х гг. в Киеве работало семь архитекторов, в 1900 г. - восемнадцать, то уже в 1914-1915 гг. - шестьдесят шесть, а также еще десятки инженеров-строителей и гражданских, военных инженеров, инженеров путей сообщения.
Бесспорно, основной тон в архитектуре Киева всегда задавали воспитанники престижных высших учебных заведений - Академии художеств (П.Ф.Алёшин, П.С.Андреев, Э.П.Брадтман, В.В.Городецкий, В.Н. и И.В. Николаевы, В.Н.Рыков, В.И.Сычугов, Д.Г.Торов, Ф.А.Троупянский, П.Г.Тустановский, А.Я.Шиле) и Института гражданских инженеров (М.Г.Артынов, С.В..Беляев, В.А.Бессмертный, М.П.Бобрусов, А.М.Вербицкий, Н.Ф.Вишневский, Н.Н.Горденин, Н.А.Дамиловский, Е.Ф.Ермаков, И.А.Зекцер, Н.Н.Казанский, А.С.Кривошеев, Н.И.Куликовский, Г.К.Ледуховский, Ф.М.Олтаржевский, В.П.Пещанский, А.Р.Хойнацкий, Н.А.Шехонин, Г.П.Шлейфер, Н.И.Яскевич и др..). К большому сожалению только единицы были из них киевлянами по происхождению.
Существенным был тот факт, что должность городского архитектора занимал лично практикующий архитектор. Стоит вспомнить А.Шиле, В.Николаева, Э.Брадтмана, А.Кривошеева, В.Бессмертного - тоже авторов доходных домов.
По обычаям, действовавшим до 1918 г., подряд на строительство могла взять любая строительная контора, которая имела не только опыт и рекомендации предыдущих заказчиков и имеющуюся продукцию, но и такая, что предлагала на конкурентной основе наименьшие издержки. Для этого устраивались торги, на которых выигрывали проворные и предприимчивые. Взаимоотношения между заказчиками и подрядчиками регулировались действующим Положением о казенных подрядах и заказах. Известными киевскими подрядчиками были Ф.А.Алёшин (отец архитектора), Л.Б.Гинзбург, Л.М.Гугель, Я.В.Файбишенко и др..

Доходный дом на улице Владимирской, 19 на Софиевской площади, уничтоженный в годы Второй мировой войны. Заказчиком и владельцем дома был отец архитектора Ф.А.Алешин.
Фото с сайта www.oldkyiv.org.ua
Строительный сезон начинался в Киеве 1 марта или 1 апреля - в зависимости от наступления устойчивой погоды и продолжался до 1 ноября. Зимой строительные работы не велись. Весной подрядчик, имея на руках заказ-подряд и утвержденный проект, нанимал артель рабочих-сезонников, возглавляемую десятником. Заключался контракт со всеми условиями найма, продолжительностью рабочего дня, заработной платы, нормативами, возрастом работающих - согласно действующему Строительному уставу и урочному положению по строительному искусству, содержащими так называемые «уроки» - нормы выработки на различных операциях с учетом навыков, объема рабочего времени в зависимости от времени года и местности. Кое-где разные ведомства составляли свои справочники, чем ловко пользовались некоторые подрядчики.
Массовое строительство вызвало появление специализированных строительных фирм и контор, которые выполняли бетонные, штукатурные, альфрейные, сантехнические, электротехнические работы. Так же рабочие объединялись в артели землекопов, каменщиков, плотников, штукатуров, электромонтеров, слесарей, привозчиков кирпича и т.д..
Непосредственное руководство артелями осуществляли десятники, которые получали образование в Киевской школе десятников по дорожному и строительному делу. Там преподавали арифметику, русский язык, физику, рисование и чистописание, отечественную историю, географию, архитектуру, Закон Божий, гигиену и приемы оказания первой медицинской помощи. Среди преподавателей специальности были те же гражданские инженеры, авторы проектов, под чьим руководством десятники получали дальнейший практический опыт. Школа находилась в импозантном доме на нынешней ул. О.Гончара, 55-б. Об уровне подготовки десятников, собственно, и свидетельствуют эти бывшие доходные дома, которые в условиях варварской эксплуатации в советские времена смогли простоять без капитальных ремонтов по 80-100 лет.
Впрочем, были и несчастные случаи, падение стен, рихтовок и т.д., а чрезвычайная ловкость киевских подрядчиков и строителей стала в свое время своеобразной «притчей во языцех».
Как пример, в какие средства обходилось сооружение доходного дома, можно указать на известный киевлянам адрес: угол ул. Б.Хмельницкого и Лысенко, 30/10: «Сооружение огромного дома в усадьбе Самонова» требовало 3 млн. штук кирпича и стоило 250 тысяч рублей.
Итак, за двадцать лет с перерывом - с 1895 по 1915 гг. - Киев обогатился своим лучшим жилым фондом за счет именно доходных домов. Качество проектов, строительных материалов и выполнение строительных работ осталось непревзойденным на протяжении всего XX в. Но возраст доходных домов в их первоначальной роли оказался слишком коротким, так же как и быт в тех домах. После установления советской власти доходные дома как частная собственность были национализированы, переданы сначала кооперативам, а затем - государству. Сразу же, ради «социальной справедливости», они потеряли основную функцию отдельной изолированной квартиры и были превращены в «коммунальные» - с предоставлением отдельных комнат отдельным семьям каждая, разделением больших гостиных на несколько комнаток и т.д.. Кухня и санитарные узлы стали общими, и возник этот «коммунальный» быт, которому столько строк посвятили писатели советской эпохи. Вспомним классическое «Собачье сердце» М.Булгакова. Окончательный сокрушительный удар бывшим доходным домам нанесли в Киеве капитальные ремонты, в ходе которых уничтожалось всё: декор, планирование, украшения.
И вот пришло время, когда, как говорят, восторжествовала историческая справедливость, и те старые доходные дома, которые еще не успели изувечить, получили вторую молодость, а потребность в квартире из пяти-семи комнат, и даже больше перестала быть «буржуазным проявлением».

Д.Малаков (Музей истории г.Киева)
бюллетень «Янус Нерухомiсть» № 11, июнь 1998 года

04-04-2013

Обсудить с читателями 


Читайте также:





Другие рубрики сайта:

    - Архитектурная мозаика
    - Книжная полка
    - Лента закона
    - Стоит задуматься
    - Удивительное рядом
    - Улыбнемся



 

 
 
 
 
 
Охтень Татьяна Леонидовна

 Частный нотариус
 Свидетельство № 5332

 01034, г.Киев, ул. О.Гончара, 40

Время работы:
  Пн.- Пт. с 10-00 до 17-00;
  Сб.,Вс.- по договоренности.

  Тел.:
     044 235-20-35
     050 331-66-81
     093 288-02-07

  E-mail:tatokhten@rambler.ru
 
 
Оценка недвижимости
 
  Гоцманюк Александр
  Александрович
 
  Свидетельство
  МФ №6587 от 13.12.2008 г.

  Тел.:
     044 278-10-18
     093 538-28-58

 

"Летучий корабль" Фрэнка Гэри Архитектор Фрэнк Гэри по заказу холдинга LVMH и его руководителя, Бернара Арно, построил недалеко от Булонского леса здание фонда «Луи Виттон», в котором предусмотрено не только проведение выставок, но и иная культуртрегерская деятельность: концерты,...  подробнее 19.05.2019 21:19
 
Нью-йоркские дизайнеры напечатали лучший дом для жизни на Марсе . Нью-йоркское агентство дизайна и архитектуры AI SpaceFactory выиграло у NASA 500 тыс. долларов, напечатав на 3D-принтере дом для жизни на Луне или Марсе. Конкурс продлился четыре дня. Задача участников состояла в...  подробнее 14.05.2019 15:30
 
Самые необычные отели мира Раньше отели считались лишь местом, где можно скоротать ночь, однако такой стереотип уже давно в прошлом. Сегодня хозяева отелей пытаются выделится среди остальных, привлечь к себе больше клиентов и делают всё, чтобы даже их здание само по себе считалось...  подробнее 16.04.2019 20:57
 
(C) Мастер недвижимости «Янус», 2010