Курс доллара
Средний
НБУ
Приват
Проминвест
Аваль
Ощадбанк
Конвертер

Строительные скандалы: причины, риски и способы разрешения.

Первичный рынок продолжает «штормить».

Дело не только в перенасыщении рынка предложением, хотя в 2017 году это главная угроза для него. Дело еще и в активизировавшихся строительных скандалах, где сторонами конфликта выступают застройщики, активисты, местные жители. А также государственные контролирующие и даже правоохранительные органы - в разных, в зависимости от конкретной стройки, комбинациях.

Условно можно выделить три такие комбинации

Первая - легальные стройки, где местные жители с подачи шустрых дельцов, именующих себя «активистами», решили вытребовать у застройщика дополнительные преференции в виде благоустройства зеленой зоны или детской площадки. Обычно такие скандалы начинаются с претензий, что застройщик лишил жителей соседних домов детской площадки или последнего в округе скверика (который до начала строительства чаще использовался как свалка). У местных жителей и так называемых «активистов» в таких случаях разные интересы: первые хотят добиться от застройщика какой-то «компенсации» в виде той же новой детской площадки, а вторые откровенно требуют взятку. Затухают конфликты после того, как застройщику удается договориться с одной из сторон. Органы власти или контролирующие органы в конфликт вовлекаются только в том случае, если какой-нибудь чиновник или депутат почтет его достойным вмешательства - тогда стройка может даже на время остановиться.

Вторая комбинация - это противостояние контролирующих органов и застройщика. После принятия закона № 4733-1, который заменил категории сложности классами последствий и обязал застройщиков получать разрешительную документацию на объекты, которые раньше строились по декларативному принципу, ГАСИ, уже объявила незаконными несколько строек в Киевской области. Три из них Ц объекты одного застройщика BD Holding - «Пражский квартал-2», «Европейка» и Echo Park, где не только продана немалая часть квартир, но и есть введенные в эксплуатацию и заселенные дома. Другой прецедент - ЖК Park Lake City от компании DIM, строительство которого было объявлено ГАСИ незаконным еще до того, как в ЖК стартовали продажи.

Яркий пример в Киеве - ЖК Rybalsky, иск о незаконности строительства которого подала - внимание!, - не ГАСИ, а прокуратура, в компетенцию которой не входит контроль за соблюдением детальных планов территорий. Пока застройщик ЖК выиграл несколько судов разных инстанций, но история продолжается.

Не секрет, что крупный бизнес в Украине тесно переплетен с политикой, а большинство застройщиков имеют «покровителей» в политических кругах или сами политики. Объявление той или иной стройки незаконной все чаще становится инструментом нечестной конкуренции, где ГАСИ отводится роль марионетки, а чиновники стараются заработать очки у избирателей.

Предпосылки для коррупции создал и упомянутый закон № 4733-1. Обратной силы он не имеет, и застройщики пригорода, которые всегда строили по третьей категории сложности, вроде бы должны иметь возможность закончить стройку по декларации. Однако у контролирующих органов есть возможность потребовать разрешительную документацию на этапе ввода в эксплуатацию. Здесь и кроется коррупционный риск: те, у кого разрешений не было, делают экспертизу проекта и получают разрешения задним числом. Это - всегда коррупция. Да и в случае новых объектов чиновник всегда может отправить застройщика за оформлением проектной документации и экспертным заключением к «своему» эксперту.

Наконец, третья группа конфликтов - это самые нашумевшие скандалы, в которые вовлечены абсолютно все от местных жителей до Кабмина. К таковым относятся, в частности, застройка территории Сенного рынка и стройка на улице Мечникова, 11А. У этих объектов есть ряд схожих черт. Это масштабные и дорогие проекты в центральных районах Киева, расположенные на очень лакомых участках. Конкуренты не прочь их заполучить, а описанные выше вероятные псевдо-активисты и инициирующие проверки чиновники, возможно, не прочь на этом заработать. При этом все разрешения, включая разрешение на превышение допустимой высоты в центральной части Киева, у застройщика есть. Но, по утверждениям активистов, получены они незаконным путем.

За счет освещения рядом общенациональных СМИ, больше всего внимания в последнее время приковано к строительству ЖК «Ярославов Град» на месте Сенного рынка. Главные претензии общественности к нему - это превышение допустимой для центра Киева этажности и возможный транспортный коллапс за счет увеличения автомобильного трафика после введения домов в эксплуатацию.

На прошлой неделе Минрегион создал межведомственную рабочую группу по вопросам законности строительства некоторых объектов в Киеве, среди которых 2 упомянутых ЖК. Проверка законности строительства - не совсем компетенция Минрегиона. Для этого у него есть ГАСИ, которая уже неоднократно проверяла объекты и нарушений не обнаружила. Это наталкивает на мысль, что чиновники Минрегиона возможно решили поучаствовать в «разделе пирога», в котором вероятно активно участвуют их коллеги из ГАСИ и других инстанций.

Скандалы вокруг строек и, в частности, их коррупционная составляющая создают ряд рисков для рынка недвижимости. В первую очередь это удар по его инвестиционной привлекательности, как в глазах крупных системных инвесторов, так и небольших частных. А без инвестиций рынку недвижимости грозит полный коллапс, что в свою очередь ударит по экономике Украины.

Не способствует сложившаяся ситуация и улучшению позиций Украины в рейтинге ведения бизнеса. Ведь одно дело, когда застройщик строит без разрешений, и совсем другое, когда стройка законна, но против нее постоянно протестуют и постоянно проверяют. В таком случае застройщик теряет время и деньги. Это закономерно отталкивает иностранные компании, которые хотели бы работать на украинском рынке, зато создает благоприятные условия для карманных компаний тех или иных чиновников.

Главный вопрос - что делать потенциальным и существующим инвесторам строек, которые находятся «под прицелом»? Сохранять спокойствие и проявить немного осторожности.

Во-первых, проверьте, желательно с юристом, все разрешительные документы, включая разрешение на превышение допустимой в центре города высотности (если таковое необходимо). Во-вторых, старайтесь не покупать квартиры на верхних этажах - если застройщика таки вынудят пойти на уступки требованиям общественности, скорее всего, ему придется просто снизить этажность.

К слову, несмотря на многочисленные протесты и требования о сносе ряда зданий, ни одно из них, включая стройки Войцеховского , нарушающие все технические и юридические нормы, так и не снесли. Пока в Киеве есть только один прецедент, когда застройщик демонтировал верхний этаж в здании на улице Владимирской. Еще один случай - когда судьба здания и его инвесторов остается неопределенной - касается дома на Нижнем валу, 27-29 . Но там имело место нарушение проектной документации. Во всех остальных случаях дома достраивались и вводились в эксплуатацию.

Есть ли выход?

Улучшить ситуацию должна была бы ответственность чиновников за каждое выданное разрешение и каждое заявление о незаконности той или иной стройки. Положение об ответственности за разрешения недавно ввели, но, по словам профильных юристов, частая смена кадров ГАСИ сводит его на нет. Принятие Генплана Киева и зонинга сделало бы процесс выдачи разрешений на строительство в том или ином районе более прозрачным. Но, в отличие от детальных планов, принятие этих документов тормозится. И, не исключено, что возможно умышленно. Вероятно, когда-нибудь совместными усилиями добросовестных застройщиков и общественности решение будет найдено. Для этого им нужно объединиться, а пока они - по разные стороны баррикад.

domik.ua

 

23-08-2017

Обсудить с читателями 


Читайте также:





Другие рубрики сайта:

    - Архитектурная мозаика
    - Книжная полка
    - Лента закона
    - Страницы истории
    - Удивительное рядом
    - Улыбнемся



 

 
 
 
 
 
Охтень Татьяна Леонидовна

 Частный нотариус
 Свидетельство № 5332

 01034, г.Киев, ул. О.Гончара, 40

Время работы:
  Пн.- Пт. с 10-00 до 17-00;
  Сб.,Вс.- по договоренности.

  Тел.:
     044 235-20-35
     050 331-66-81
     093 288-02-07

  E-mail:tatokhten@rambler.ru
 
 
Оценка недвижимости
 
  Гоцманюк Александр
  Александрович
 
  Свидетельство
  МФ №6587 от 13.12.2008 г.

  Тел.:
     044 278-10-18
     093 538-28-58

 

"Летучий корабль" Фрэнка Гэри Архитектор Фрэнк Гэри по заказу холдинга LVMH и его руководителя, Бернара Арно, построил недалеко от Булонского леса здание фонда «Луи Виттон», в котором предусмотрено не только проведение выставок, но и иная культуртрегерская деятельность: концерты,...  подробнее 19.05.2019 21:19
 
Нью-йоркские дизайнеры напечатали лучший дом для жизни на Марсе . Нью-йоркское агентство дизайна и архитектуры AI SpaceFactory выиграло у NASA 500 тыс. долларов, напечатав на 3D-принтере дом для жизни на Луне или Марсе. Конкурс продлился четыре дня. Задача участников состояла в...  подробнее 14.05.2019 15:30
 
Самые необычные отели мира Раньше отели считались лишь местом, где можно скоротать ночь, однако такой стереотип уже давно в прошлом. Сегодня хозяева отелей пытаются выделится среди остальных, привлечь к себе больше клиентов и делают всё, чтобы даже их здание само по себе считалось...  подробнее 16.04.2019 20:57
 
(C) Мастер недвижимости «Янус», 2010