Курс доллара
Средний
НБУ
Приват
Проминвест
Аваль
Ощадбанк
Конвертер

Кризис на рынке новостроек: бум переуступок и падение цены "квадратов"
 

Эксперты рассказали, как застройщикам придетcя кооперироваться с банками и почему цены будут продолжать падать.

Рынок первичной недвижимости сегодня в подвешенном состоянии: с одной стороны - людей, нуждающихся в жилье, по-прежнему много, равно как и тех, кто считает вложение денег в недвижимость хорошей инвестицией. С другой - они боятся тратить накопленное, потому что из-за постоянного снижения цен на жилые метры высок риск оказаться у разбитого корыта: все больше строек в стране замораживают, а предвидеть это заранее практически нереально.
"Сегодня" выяснила, как обстоят дела с новостроями и чего ожидать инвесторам до конца года. По прогнозам экспертов, застройщики будут активнее искать банки-партнеры, которые смогут кредитовать инвесторов и достраивать чужие недострои. А вот ценам предрекают дальнейшее медленное "таяние".
На рынке наблюдают бум переуступок
В августе и сентябре, по данным аналитиков рынка недвижимости, продолжился курс на снижение цены квадратного метра в новостройках. Это привело к тому, что худо-бедно, но количество сделок росло, причем с большим темпом, чем в этот же период в прошлом году. "В июле 2016 года было продано 403 квартиры, а в августе - 364. В июле же 2017 года зафиксировано 613 проданных квартир в новостройках, а в августе - 634 сделки. Так что в этом году, по мере уменьшения цены квадратного метра, количество сделок росло с каждым месяцем", - приводит пример статистики аналитик SV Development Сергей Степенко. И он, и его коллеги считают, что вряд ли до конца года возникнет ситуация, которая собьет
фактический покупательский спрос.

АКТИВНЕЕ ДЕШЕВЕЮТ РОСКОШНЫЕ. Консалтеры отмечают: по спросу все одеяло перетянул на себя экономсегмент. По разным данным, его доля в продажах - 69-79% в среднегодовом разрезе. Остальное разделяют между собой бизнес- , элит- и делюкс- , с перевесом первого сегмента. При этом активнее всего дешевели трех-, четырехкомнатные квартиры и больше. "На них спрос самый низкий, даже несмотря на падение цен. В обслуживании это жилье влетит в такую копеечку, что большие семьи предпочитают ютиться в двушках - в надежде, что когда-то ситуация изменится. Согласно этой же философии, снова в моде просто небольшие однушки вместо смарт-квартир", - рассказывает брокер в сфере продаж первички Даниил Макаренков.
Переуступка пытается конкурировать с обычной продажей
ПЕРЕУСТУПКА. Еще одна интересная тенденция на рынке первички - рост предложений о переуступке (по сути, так называется продажа квартиры в недостроенном доме). По прикидкам риелторов, таких предложений стало больше примерно на треть.
"Те, кто купил жилье на этапе котлована с целью заработка, сейчас стараются "обналичиться", чтобы выручить больше денег - они нервничают, что цена метра тает. Конечно, среди них есть и те, кто покупал для себя, но планы на будущее поменялись, а это наиболее реальный способ вернуть деньги с небольшой прибылью, - объясняет риелтор Дмитрий Берестовой. - Встречались мне недавно даже объявления о переуступке в проблемных домах, где якобы наметились подвижки в достройке/подведении коммуникаций".
Рассрочку дают, а ипотеку - боятся
Рассрочка от застройщика - палочка-выручалочка для многих покупателей. Ее на разных условиях предоставляют многие девелоперы. Полностью беспроцентную, правда, готовы дать считанные операторы рынка, причем в процессе уточнений нередко всплывает необходимость каких-то дополнительных расходов, которые все равно выливаются в цену выше изначальной. Причем стоимость метров при рассрочке не фиксируется, так что готовая квартира может стоить и дороже. Сроки выплаты тоже небольшие: дают рассрочку только до момента сдачи дома.
"Если до кризиса были застройщики, которые соглашались на рассрочку, пусть уже и под определенную ставку, и вели длительные отношения с инвестором, то сейчас таких найти трудно. Им невыгодно после сдачи дома и перехода на новый объект строительства собирать по крупице долги, не несущие прибыль", - объясняет Сергей Степенко.

Еще один вариант покупки жилья - ипотека.

Но с ней все еще хуже: банки не спешат одалживать украинцам крупные суммы. Да и украинцы на "драконовских" условиях банков (ставки в районе 30% годовых) брать ее особо не спешат.
"Есть вероятность получить займ у тех, кто доказал платежеспособность, и одалживает у банка малую часть от стоимости выбранного жилья", - объясняют в банках.
На вопросы о возобновлении жилищного кредитования разводят руками: "Как показывает международная практика, ипотека и автокредитование оживляются, когда процентные ставки достигают 6-8%. Но в Украине ставки всегда были выше, и всплеск кредитования возможен, когда они опустятся хотя бы до 10%. Если в 2017 году инфляция, как и ожидается, составит 6%, а в 2019-м - 5%, то предложение таких продуктов появится уже в конце следующего года. Мы уже вернули автокредитование, хоть пока и не масштабно. Думаю, ипотечное кредитование в продуктовой линейке у нас появится в следующем году", - говорит председатель правления АО "ОТП Банк" Тамаш Хак-Ковач.
Доводить до ума чужие недострои не хотят
По данным Госстата, сейчас в Украине насчитывается более 16 тысяч объектов незавершенного строительства. Из них около 11 тысяч - жилые дома. Только по Киеву числится около 700 недостроев. Пострадали сотни тысяч инвесторов, ведь другие застройщики реанимируют не больше десятка чужих "заморозок", а судебные иски против недобросовестных компаний, как показывает практика, могут длиться годами. В Конфедерации строителей Украины подчеркивают: найти желающих взять на себя объект сложно, так как процедура забюрократизирована, трудо- и времяемкая. Но такие есть: к примеру, корпорация "Укрбуд" уже завершила строительство нескольких недостроев за 5 лет и занимается еще двумя объектами, брошенными другими застройщиками, причем один из них стоял недостроенным больше 15 лет! К достройке последнего объекта пока еще не приступали - идет оформление необходимой разрешительной документации.
Достраивать чужие объекты - процесс длительный и весьма недешевый
"О конкретных технических подробностях можно будет говорить после получения всех разрешений и утверждения плана достройки. Но уже понятно, что некоторые конструкции придется заменить, так как они изношены и не соответствуют современным тенденциям строительства", - объясняет пресс-секретарь "Укрбуд" Глеб Шемовнев.
В компании называют и еще одну проблему при завершении недостроев - обеспечение интересов клиентов, которые вложились в жилье при предыдущем застройщике. Часто, если изначальный план строительства меняется, людей приходится индивидуально убеждать дать разрешение на смену планировки или метража. Часто просто разыскать всех инвесторов и подтвердить их имущественные права.
Но с последним достраиваемым объектом случай по-своему уникальный: из 136 квартир уже полностью выкуплена 121, пострадавшие инвесторы объединены в закрытое акционерное общество, а вся информация о них собрана у "присматривающего" за недостроем арбитражного управляющего. Доплатить придется только тем, у кого по обновленному проекту увеличится метраж.

Прогноз: затишье без обвала цен
В агентствах недвижимости говорят, что пока от окончательного ступора рынок "спасают" несколько факторов. Это "успокоившаяся" деальвация (хоть и на фоне падения покупательской способности), а также нацеленность некоторых украинцев купить свои метры, откуда их уже никто не выгонит, вместо арендованных. Такая же ситуация, при нынешнем раскладе, сохранится и до конца года.
"На рынке сохра­няется отложенный спрос. Люди, которым, например, немного не хватает денег, а с ипотекой/рассрочкой они связываться не хотят, предпочитают докопить нужную сумму. А другие ожидают проседания цены, чтобы купить больше метров, чем могут сейчас, - рассказал директор столичного агентства недвижимости Валерий Ломоносов. Ц Поэтому покупать будут те, кто посчитает, что ждать дальше некуда".

ДОРОГО СОДЕРЖАТЬ. Не играет в пользу рынка и то, что, с одной стороны, себестоимость строительства только дорожает, а с другой Ц что содержать жилье некоторым владельцам становится все труднее из-за взлетевшей "коммуналки". Повышение минзарплаты же, по словам экспертов, "съелось" налогами (на недвижимость, на роскошь) и подорожанием жизни в целом.
"Повышать цены застройщики не могут: покупательская способность ухудшилась. Но и исправить ситуацию они не в силах, так как понижать стоимость квадратного метра уже некуда, - объясняет аналитик SV Development Сергей Степенко. Ц Многие продают метры по себестоимости, но дома сдаются пустыми на 50-60%. Поэтому, по моим прогнозам, обвала не будет, а такая вялая ситуация, как сейчас, сохранится и до конца года, если никаких политических/экономических форс-мажоров не случится. Возможно, украсят статистику продаж праздничные акции, но и это не факт".
Сроки: сорваны у всех
По данным ИАП "Столичная недвижимость", в августе 68 операторов рынка недвижимости предлагали к продаже квартиры в 180 объектах строительства Киева. В это число вошли как оставшиеся непроданными метры в жилищных комплексах, введенных в эксплуатацию, так и жилье в домах, строительство которых продолжается. Всего за год на рынке появились 7 новых "игроков" (в августе 2016 г. предлагал квартиры 61 оператор) и 32 объекта строительства (а августе 2016-го в аналитике указывалось 148 объектов строительства). В основном это жилье экономсегмента (32%) и класса "комфорт" (30%).
Активнее всего застраиваются Голосеевский район столицы (18% всего столичного жилья), Соломенский и Дарницкий районы (по 14%), Шевченковский и Печерский (13% и 12% соответственно). Меньше жилья возводится в Днепровском районе (8% новостроев), Святошинском (7%), Подольском (6%), Оболонском (5%) и Деснянском (3%).
До конца сентября, по информации экспертов рынка, старт продаж ожидается еще минимум в пяти комплексах, а еще около десяти продаж "с котлованов" стоит ожидать до конца года. При этом до конца года сдадутся в эксплуатацию лишь считанные ЖК: в основном все застройщики уже задержали строк сдачи.

segodnya.ua

 

21-09-2017

Обсудить с читателями 


Читайте также:





Другие рубрики сайта:

    - Архитектурная мозаика
    - Книжная полка
    - Лента закона
    - Страницы истории
    - Удивительное рядом
    - Улыбнемся



 

 
 
 
 
 
Охтень Татьяна Леонидовна

 Частный нотариус
 Свидетельство № 5332

 01034, г.Киев, ул. О.Гончара, 40

Время работы:
  Пн.- Пт. с 10-00 до 17-00;
  Сб.,Вс.- по договоренности.

  Тел.:
     044 235-20-35
     050 331-66-81
     093 288-02-07

  E-mail:tatokhten@rambler.ru
 
 
Оценка недвижимости
 
  Гоцманюк Александр
  Александрович
 
  Свидетельство
  МФ №6587 от 13.12.2008 г.

  Тел.:
     044 278-10-18
     093 538-28-58

 

Незамужние и бездетные женщины - самая счастливая категория населения. Незамужние и бездетные женщины оказались самой счастливой категорией населения. Согласно исследованию, семейная жизнь идет на пользу только мужчинам. Профессор поведенческой психологии в Лондонской школе...  подробнее 27.05.2019 13:34
 
Киевлянка приютила в своей квартире почти сотню котов У каждого пушистого гостя в квартире женщины - печальная история. Киевлянка Татьяна Литвиненко превратила свою квартиру в приют для четвероногих: у нее дома живут 90 котов и семь собак. Большинство животных -...  подробнее 14.05.2019 11:06
 
США провозгласили себя хозяевами Луны Возможное международное сотрудничество по исследованию Луны возможно лишь под руководством США, передает Fox News заявление главы NASA Джима Брайденстайна. "Есть только одна страна, способная создать коалицию для обеспечения возвращения...  подробнее 11.04.2019 10:44
 
(C) Мастер недвижимости «Янус», 2010