Курс доллара
Средний
НБУ
Приват
Проминвест
Аваль
Ощадбанк
Конвертер

На рынке недвижимости надувается новый мыльный пузырь.

Первые звоночки появились в середине 2016го, когда по итогам 1го полугодия количество непроданных квартир на первичном рынке достигло 4%.

На сегодняшний день по оценкам разных экспертов, процент уже достиг от 10 до 15%. Прибавьте сюда 4% паевого взноса, который выражается исключительно в цифрах / до 2015го паевый взнос в муниципальную казну застройщики могли отдать квадратными метрами/, и мы получим картинку истинной ситуации на рынке недвижимости.

Ровно год назад, в сентябре 2016го, президент Лиги Экспертов Украины Светлана Бовсуновская, спрогнозировала, что "осенью цены на рынке недвижимости упадут еще на 10%, но мертвого рынка не будет - все равно будут потребительские сделки".
По оценке вице-президента ЛЭУ Андрея Гусельникова, строительная отрасль третий год подряд показывает уверенный рост. Если в предкризисном 2008 году по Украине было введено в эксплуатацию 94 тысячи квартир, то в 2015 году этот показатель составил 120 тысяч. "За 2016 год еще нет данных, но я думаю, что динамика будет положительная. В Киеве такая же картина. В 2008 году было введено в эксплуатацию 15300 квартир, а в 2015 году достигнут абсолютный рекорд, 19 100 квартир", - сказал эксперт.

Что же послужило толчком к скачкообразному росту первичного РН при устойчивом падении вторичного?
Прежде чем в данной статье опубликую собственный прогноз, хочу указать несколько аспектов, которые стали ключевыми для сложившейся ситуации.

1. 1.800.000 вынужденных переселенцев из зоны военных действий, покинувших свои дома и квартиры, и в течение полутора лет - с апреля 2014го по декабрь 2015го подогревавших рынок аренды жилья в крупных городах Украины.
По нашей собственной аналитике переселенцы подняли цены на аренду по сравнению с довоенным 2013м годом на 80%, а в некоторых районах Киева и на 100%.
В марте 2015го мы объявили программу "трейд-ин"- "там продаём- здесь покупаем".
В силу того, что несмотря на проведение АТО, в Донецке и Луганске цены обвалились не настолько, чтобы продав недвижимость "там", невозможно было купить здесь.
Разница между продажей в зоне АТО и покупкой на территории Украины , а большинство инвестировало именно в новостройки, была столь мизерна, что повлекла за собой целые цепочки сделок. Переселенцы, продав квартиры с ремонтом и мебелью ( или просто в жилом состоянии), разумеется, не могли сразу купить готовое жильё. В Украине практически ни один застройщик не сдаёт дома с отделкой ( за редким исключением).
Цена на вторичном рынке начала снижаться, а первичный рынок, проанализировав спрос, ответил ударной стройкой в любом сегменте- от малобюджетного до "элитного".
Дело в том, что рынок недвижимости Донецка был специфичным. Денег в городе было много, а нового жилья не настолько , чтобы повлиять на вторичный рынок областного центра.
"Новые республиканцы эрзац-страны "днр", отхватившие деньги на отжимах и "финансировании кураторов", пошли на рынок и дали возможность покинувшим город выручить за своё, подчас, очень качественное и очень дорогое жильё, адекватные деньги.
Кроме того, многие уехали до начала боевых действий, и даже успели вывезти оборудование из производственных помещений. Что позволило в кратчайшие сроки возобновить производственный процесс, и также инвестировать в квадратные метры.

2. Ухудшение уровня жизни в связи с военной ситуаций по всей стране, подтолкнуло часть населения тоже стать "переселенцами". Наша внутренняя аналитика показывает, что они также производили обмен- продавали в Кропивницком, Умани, Луцке, Львове - и приобретали в столице или ее пригороде.
Тем, у кого были сбережения, теперь хватало денег на инвестирование в "первичку" на уровне "котлована". Хотя прежде они не могли позволить себе купить самое бюджетное жильё в родном городе.
Ирпень, Буча, Гостомель, Вышгород, Софиевская и Петропавловская Борщаговка стали чемпионами по темпам роста жилых комплексов и таунхаусов.

3. Инвесторы. Эти люди быстро сориентировались в ситуации, и стали вкладывать огромные деньги в первичный рынок, надеясь на рост цен к моменту сдачи жилья в эксплуатацию. По данным проверенного источника в крупной строительной компании, инвесторы выкупали квадратные метры на котловане целыми секциями. А с одним из таких инвесторов, вложивших деньги в 2014м в размере $3.000.000 я говорила в середине 2016го, и он уже сокрушался, что максимум прибыли, которую планирует получить, это 10% за 2 года. То есть по 5% в год. Это очень низкая рентабельность.
Более того, он сказал, что "закончил с инвестированием, поскольку темпы роста строительства превышают покупательную способность населения". В июле 2016го года!
Также инвесторы надеялись на продолжающийся рост рынка аренды. Под этот сегмент рынка вкладывались деньги тоже, в основном, в первичный рынок. Потому что основной контингент данного сегмента снова составили переселенцы, и они выставили рынку аренды свои требования- новое качественное жильё с хорошей мебелью и техникой.
Рынок аренды до сих пор, кстати, демонстрирует постепенный рост. Хотя при этом, жильё, которое привычно сдавали киевляне, сдающееся десятилетиями без элементарного косметического ремонта, без счетчиков учёта и мебелью, оставшейся от прабабушки, уже тоже начинает терять в цене. Этот рынок также будет перестраиваться в сторону качества и сдачи аренды как бизнеса, а не как основного дохода.

4. Отсутствие зонирование и хоть какого-то генерального плана развития города! Отсутствие общественных слушаний и полная бесконтрольность с изменением целевого назначения земли. Могу привести не одну сотню примеров, когда "выданные" ещё при предыдущем мэре Леониде Черновнцком земельные участки под спортивные и рекреационные сооружения, детские центры и детские сады, в спешном порядке меняли целевое назначение и возводились целые кварталы уродливых многоэтажек. Отсутствие элементарного соблюдения строительных норм и правил, начатое ещё неуважаемым г-ном Войцеховским, который просто наплевал на отсутствие разрешительной документации на строительство, и возводившего свои коробки без коммуникаций по всему Киеву- ещё один аргумент в пользу первичного рынка для обывателя.
Я сотни раз слышала от клиентов "мне нравится это место и цена такая привлекательная! Ну, и что, что нет документов! Людей никто не выселит на улицу! "
По словам моего коллеги "уже каждая бабушка на лавочке у подъезда сегодня знает, что нужно продавать свою убитую хрущевку и инвестировать в новостройку. "

5. Отсутствие карательных ( да, именно карательных) мер к таким застройщикам, которые начинают и продолжают строительство без разрешительной документации, выгоняя этаж в неделю, чтобы успеть до прихода контролирующих органов. А там можно организовать митинг возмущённых вкладчиков и тем самым вынудить власть выдать документы на незаконное строительство.
6. Отделы продаж у каждого конкретного застройщика, состоящие из знакомых, друзей, и друзей знакомых. Отсутствие диалога с экспертами рынка недвижимости, о котором мы талдычим 25й год.
Отсутствие коллаборации, общих мер и единых правил игры. Жадность, превышающие все мыслимые и немыслимые размеры.

Так каковы все же мои прогнозы?
Резюме.
Не волнуйтесь. Все в порядке- мы падаем.

Как вы думаете, куда денутся нераспроданные квадратные метры в уже построенном и введённом в должном порядке жилом комплексе?
- Правильно. На рынок. Что произойдёт, когда 15-20% таких метров хлынет на рынок?
- Снова правильно- рыночное снижение цен. Так как застройщику необходимо вытянуть вложенные средства.
Что произойдёт с теми стройками, которые застройщик, вынужденный распродавать метры в построенных домах, не сможет достроить?
-Правильно, заморозит. Что получат инвесторы, не успевшие к "раздаче слонов"? И снова правильно- шиш на постном масле.
Что говорит наше законодательство?
Что фонд гарантирования вкладов защищает вкладчиков от банкротства банков в размере 200000 грн, а инвесторов - только если застройщик в соответсвии с законодательством производил финансирование через фонды финансирования строительства, то есть, финансовые учреждения.
Сколько таких застройщиков?
Можете сами посчитать, если погуглите.
И последнее на сегодня.
Отрасль и инвесторов ещё есть шанс спасти. Если власть поймёт, что падение пизанской башни, под названием рынок недвижимости, погребёт под собой не только рынок и его апологетов, но и всю чиновничью армию. Если принять экстренный план по финансированию программы жилья для переселенцев, большая часть из которых уже на сегодня не в состоянии самостоятельно без помощи государства финансировать жильё.
Если заложить в бюджет на 2018й год средства для реализации программы 1954, незаконченные стройки могут быть профинансированы за счёт этих средств.
Вкладчики-дольщики не потеряют средства и метры.
А громада, наконец, начнёт заниматься своими прямыми обязанностями - делать города комфортными для жизни горожан.
У нас ещё есть шанс. На мой взгляд, он последний.

janus.ua

 



 

25-09-2017

Обсудить с читателями 


Читайте также:





Другие рубрики сайта:

    - Архитектурная мозаика
    - Книжная полка
    - Лента закона
    - Страницы истории
    - Удивительное рядом
    - Улыбнемся



 

 
 
 
 
 
Охтень Татьяна Леонидовна

 Частный нотариус
 Свидетельство № 5332

 01034, г.Киев, ул. О.Гончара, 40

Время работы:
  Пн.- Пт. с 10-00 до 17-00;
  Сб.,Вс.- по договоренности.

  Тел.:
     044 235-20-35
     050 331-66-81
     093 288-02-07

  E-mail:tatokhten@rambler.ru
 
 
Оценка недвижимости
 
  Гоцманюк Александр
  Александрович
 
  Свидетельство
  МФ №6587 от 13.12.2008 г.

  Тел.:
     044 278-10-18
     093 538-28-58

 

На строительстве железной дороги в Борисполь хотели "приклеить" 9,5 миллиарда На строительстве железной дороги от Киева до аэропорта "Борисполь" хотели присвоить 9,5 миллиарда гривен. Об этом заявил премьер-министр Владимир Гройсман во время часа вопросов к правительству в...  подробнее 10.09.2018 12:14
 
Квартиру депутата ВРУ в центре Киева незаконно переоформили на другого человека Нардеп Деревянко заявляет, что его квартиру в центре Киева незаконно переоформили на другого человека Согласно декларации за 2017 год, нардеп имеет в Киеве 3 квартиры площадью 154,80 кв. м, 155,90 кв. м и...  подробнее 06.09.2018 12:55
 
10 контейнеров для опасных отходов в Киеве сломали, еще 2 украли Коммунальное предприятие Киевской городской государственной администрации "Киевкоммунсервис" констатирует повреждение 10 и воровство 2 контейнеров для опасных отходов в Киеве. Об этом в интервью ukranews.com ...  подробнее 28.08.2018 11:49
 
(C) Мастер недвижимости «Янус», 2010