Курс доллара
Средний
НБУ
Приват
Проминвест
Аваль
Ощадбанк
Конвертер

Ипотека как дефибриллятор для украинской экономики
Вторник, 05 февраля 2019 18:00 Автор  FinClub
Украинская экономика растет слишком медленными темпами, отстающими от общемировых. Это мешает нашей стране реализовать свой потенциал, а украинцам Ц повысить уровень своей жизни. Экономике нужен толчок с быстрым положительным эффектом, который сразу почувствуют страна и каждый ее гражданин. Один из проверенных и безотказных инструментов Ц это ипотека, считает глава правления банка «Глобус» Сергей Мамедов (укр.).

Опыт других государств показывает, что инвестирование в жилую недвижимость оказывает положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране, способствует росту ВВП и является важным двигателем развития экономики. Ипотека может выполнить роль дефибриллятора, чей разряд запустит механизм финансирования, реформирования и активизации украинской экономики.

Нынешнее состояние ипотечного кредитования в Украине

Дела с ипотекой в Украине не самые лучшие. По данным НБУ, за 11 месяцев 2018 года объем портфеля кредитов, предоставленных физическим лицам на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости увеличился на 2,4% (с 48,3 млрд грн до 49,4 млрд грн). Много это или мало? Очень мало.

Наша аналитика показывает, что средняя сумма ипотечного кредита в Украине Ц 800 тыс. грн ($28,5 тыс.). А в общем количестве сделок на покупку жилья ипотечные договоры составляют всего 3%.

Государственные программы поддержки через Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) и Государственное специализированное финансовое учреждение «Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству» не получают надлежащего финансирования, поэтому не могут активно развиваться.

На рынке ипотечного кредитования реально работает до десяти банков, и их количество практически не меняется уже несколько лет. Это не добавляет оптимизма.

Потенциал ипотечного кредитования в Украине

По нашей статистике, средний возраст заемщика в Украине Ц 37 лет, его официальные доходы составляют до 5 тыс. грн в месяц, и он уже имеет жилье. Это свидетельствует, что:

а) украинская молодежь ипотечные кредиты не берет;

б) украинцы мало зарабатывают (официально);

в) ипотечные кредиты, как правило, берут не на первое жилье, а на улучшение жилищных условий.

Между тем, потребность в жилье у наших граждан колоссальная. По данным ГИУ, в очереди на получение жилья стоит почти 800 тыс. украинских семей. В жилье остро нуждаются более 60% временно перемещенных лиц.

Ежегодный дополнительный спрос населения на жилье составляет 81,7 млрд грн, в то время как финансовые возможности приобрести жилье без кредитов имеют менее 10% домохозяйств. Необходимые капиталовложения в замену устаревшего жилого фонда составляют фантастические 500 млрд грн!

Для сравнения: уровень обеспеченности жилой площадью жителя Украины Ц 23 м2; Чехии Ц 28,7 м2; Испании Ц 33 м2; Нидерландов Ц 41 м2; Германии Ц 43 м2; Великобритании Ц 44 м2; Дании Ц 51,4 м2. Уровень вакантности (свободного) жилья в Украине Ц 2,77%, в Европе Ц 9,1%.

Соотношение ипотечных кредитов к ВВП страны: в Украине Ц 5,1%, в Чехии Ц 13%, в Польше Ц 19,6%, во Франции Ц 42,4%, в Германии Ц 45,3%, в Испании Ц 62,1%, в Великобритании Ц 83,7%, в Нидерландах Ц 106,2%.

Почему такое отставание?

Препятствия на пути развития ипотечного кредитования и негативные последствия

Среднестатистическая украинская семья финансово не способна приобрести себе даже минимально необходимые квадратные метры. Стоимость одного квадратного метра жилья составляет от полутора до двух и более среднемесячных зарплат украинца (в зависимости от региона). Даже в Киеве, с его сравнительно высокими заработками, семья будет собирать на однокомнатную квартиру почти 32 года (во Львове Ц 37 лет, в Одессе Ц 40 лет).

Выход Ц ипотечный кредит, но с ним тоже проблемы. Почему? Во-первых, для большинства он слишком дорогой. Высокие ставки по кредитам в Украине связаны с высокой стоимостью ресурсной базы. Добавьте сюда отсутствие источников у банков долгосрочных ресурсов и недостаточную защита прав кредиторов.

И вишенка на торте: согласно требований НБУ, банки несут непомерные затраты на формирование резервов в размере 13,5% от суммы выданных кредитов на покупку строящегося жилья. Таким образом, практически парализуется кредитование населения на покупку недвижимости на первичном рынке (инвестирование в строящуюся недвижимость).

У граждан Украины крайне низкая обеспеченность жильем. Для иллюстрации приведем несколько цифр:

в перенаселенном жилье проживает 45% населения Украины, тогда как в Европе Ц только 17%;
39% жилья украинских домохозяйств не соответствует санитарным нормам (13,65 м2 на человека);
60% домохозяйств живет в устаревшем жилом фонде, построенном в 60-80-е годы;
недовольны своим жильем 45% домохозяйств.
При этом в Украине наблюдается сокращение объемов строительства. Доля же строительства в ВВП в Украине Ц всего 2,3%, тогда как в Европе Ц 7,5%.

Нехватка жилья и отсутствие перспектив его приобрести имеют вполне конкретные последствия. Базовая потребность Ц современное качественное жилье Ц остается недостижимой для большинства граждан. Поэтому различные социальные группы населения испытывают незащищенность и неуверенность в завтрашнем дне. В результате происходит активный отток квалифицированной рабочей силы за границу.

Все эти проблемы и вызовы можно решить только благодаря разработке и запуску масштабной государственной программы ипотечного кредитования.

Что такое эффективная ипотечная программа?

Хотел бы поделиться реальным примером и опытом работы в сфере ипотечного кредитования.

Банк «Глобус» сегодня является лидером рынка ипотечного кредитования в Украине (выдано 550 млн грн ипотечных кредитов для 1100 семей). У нас есть партнерские программы с более 30 надежными и проверенными застройщиками. У нас лояльные условия кредитования Ц кредиты от 0,1% годовых на первый год, срок кредитования Ц до 20 лет.

В банке «Глобус» нет «багажа» в виде старых валютных ипотечных кредитов. Мы работаем только с гривной, наш ипотечный кредитный портфель свежий и очень качественный. Процент невозврата по таким кредитам равняется нулю, а стратегия выдачи клиентам небольших сумм сводит возможные риски к минимуму.

Ипотека Ц это приоритетное направление для банка «Глобус». Мы хорошо знаем рынок, его игроков и своего клиента. И мы прекрасно понимаем, что нужно, чтобы запустить массовую ипотеку. Сейчас банки сдерживают нерыночные условия и искусственные ограничения. Их необходимо ликвидировать. В частности, максимально уменьшить затраты банков на формирование резервов при ипотечном кредитовании на первичном рынке.

Национальной банк объясняет свою позицию существующими рисками недостроев и ссылаются на предыдущий негативный опыт работы банков с ипотечными кредитами, значительная часть которых после кризиса 2008-2009 года перестала обслуживаться. Действительно, такой факт имеет место. Но причиной роста объема проблемной задолженности в этот период стало, прежде всего, не нарушение застройщиками графика строительства, а резкое изменение курса гривны.

К тому времени значительная часть заемщиков имела валютные ипотечные кредиты, которые просто не смогла обслуживать после существенного обесценивания гривны. При этом в портфель проблемной задолженности попали как ипотечные кредиты под строящееся жилье, так и кредиты на покупку уже сданного в эксплуатацию жилья на вторичном рынке.

То есть, основным фактором риска выступало не кредитование под недостроенную недвижимость, а валютное кредитование заемщиков, получающих доходы исключительно в гривне. Сейчас валютные кредиты населению банки не предоставляют, поэтому этот риск устранен.

Остается риск невыполнения застройщиками сроков сдачи домов в эксплуатацию. Но и его можно минимизировать путем введения дополнительных требований к застройщикам и к условиям их сотрудничества с банками. И наш опыт сотрудничества с застройщиками подтверждает возможность минимизировать риски недостроя.

Среди основных факторов минимизации рисков:

Ц наличие введенных в эксплуатацию жилых комплексов, положительная репутация на рынке;

Ц хорошее финансовое состояние застройщика, наличие собственных средств и отсутствие значительной задолженности перед банками;

Ц банк должен аккредитировать не только самого застройщика, но и каждый объект, а также контролировать ход строительства;

Ц наличие полного пакета разрешительной документации для объекта строительства.

По нашим прогнозам, такие простые шаги могут уже в этом году увеличить объем финансирования первичной ипотеки до 20 млрд грн (в 10 раз!). Активизация ипотеки даст мгновенный и исключительно положительный результат.

Положительный результат

Активизация ипотеки выгодна всем.

В первую очередь, ипотека запустит развитие строительной отрасли. В отличие от отраслей экономики, ориентированных на экспорт товаров, она не зависит от конъюнктуры на мировых рынках, способствует росту ВВП и развитию смежных сфер.

Развитие строительной отрасли будет создавать новые рабочие места, способствовать повышению уровня зарплаты, сократит отток квалифицированной рабочей силы за границу и повысит качество жизни людей.

Здесь может возникнуть вопрос: а не запустит рост ипотечного кредитования инфляцию?

Наоборот. Рост объемов ипотечного кредитования позволит использовать антиинфляционную функцию рынка недвижимости, который «связывает» деньги.

За счет увеличения поступлений от строителей и смежных отраслей ипотека увеличит доходы бюджета и, что крайне важно, будет стимулировать развитие современной инфраструктуры.

Возможность в перспективе получить собственное жилье повысит уровень защищенности уязвимых социальных слоев населения. Это будет стимулировать людей жить и работать в Украине.

Ипотека Ц это, конечно, не единственный инструмент быстрого стимулирования экономики. Но его эффективное использование не требует особых усилий, зато дает мгновенный результат. Можно сказать, что это классический случай простого и обоснованного решения, которое выгодно всем. В сочетании с другими мерами ипотека даст максимальный результат. Стоит проверить это на практике.

https://finclub.net/blogs-all/ipoteka-kak-defibrillyator-dlya-ukrainskoj-ekonomiki.html?fbclid=IwAR2HTjj75Cli1GOmQnKPGSF8vc_26-QZJgfO-0WH7c_jbYsmEesD7vPSRjk

08-02-2019

Обсудить с читателями 


Читайте также:





Другие рубрики сайта:

    - Архитектурная мозаика
    - Книжная полка
    - Лента закона
    - Страницы истории
    - Удивительное рядом
    - Улыбнемся



 

 
 
 
 
 
Охтень Татьяна Леонидовна

 Частный нотариус
 Свидетельство № 5332

 01034, г.Киев, ул. О.Гончара, 40

Время работы:
  Пн.- Пт. с 10-00 до 17-00;
  Сб.,Вс.- по договоренности.

  Тел.:
     044 235-20-35
     050 331-66-81
     093 288-02-07

  E-mail:tatokhten@rambler.ru
 
 
Оценка недвижимости
 
  Гоцманюк Александр
  Александрович
 
  Свидетельство
  МФ №6587 от 13.12.2008 г.

  Тел.:
     044 278-10-18
     093 538-28-58

 

США провозгласили себя хозяевами Луны Возможное международное сотрудничество по исследованию Луны возможно лишь под руководством США, передает Fox News заявление главы NASA Джима Брайденстайна. "Есть только одна страна, способная создать коалицию для обеспечения возвращения...  подробнее 11.04.2019 10:44
 
.
Российские дипломаты попали в квартирный скандал в Чехии В Чехии российские чиновники проворачивают аферу с жильем для дипломатов - сдают в аренду служебные квартиры в доме для дипкорпуса посторонним лицам. Об этом сообщает чешское издание Denik N. Четыре здания, в которых...  подробнее 13.03.2019 16:07
 
Апелляция отменила решение в пользу истицы, которая лайкала посты судьи в Facebook В США необдуманное согласие судьи на дружбу в Facebook с истцом привело к отмене судебного решения по гражданскому спору в апелляции. Как следует из материалов дела, в 2016 году жительница...  подробнее 27.02.2019 20:14
 
(C) Мастер недвижимости «Янус», 2010